建物明け渡し・立ち退き

■建物明け渡し・立ち退きの請求について
賃貸借契約において、賃料が支払われない場合や、目的外使用をしている賃借人にいる場合など、契約の解除とともに、その賃借人に対して土地明け渡し請求や、立ち退きを請求する場面があります。
上記の請求をする場面として、①賃料滞納型②期間満了型③悪質賃借人型、の3つが典型例です。

建物明け渡し・立ち退きを請求する手段として、任意で交渉をする方法と、裁判で強制退去を求める方法の2つがあります。
すぐに退去してほしい場合や、裁判を起こしても賃借人の資力の問題で滞納額が払われないであろう場合などは、請求額を減額するなど、任意で交渉する方が希望に適うといえます。そして、貸主が鍵を交換して退去させる等の自力救済は禁止されているため、交渉が決裂した際は、法的手段を採る必要があります。

■請求が認められるか否か
もっとも、借主が賃料滞納（①型）や目的外使用（②型）等の契約違反行為を行っていない限り、②期間満了型の場合に、当然に建物明け渡し・立ち退き請求が認められるわけではありません。
②期間満了型の場合は、貸主側に、契約更新を拒否したり解約を申し出るやむをえない事情（正当事由）がなければ、賃貸借契約はそのまま継続されます（借地借家法28条）。
※なお、定期借家契約の場合は、貸主と借主の再契約の合意がない限り、賃借人は契約満了期日までに立ち退かなければならないため、確実に明渡しを受けることができます。

●正当事由について
正当事由にあたるかどうかは、
a．建物の貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情
b．賃貸借に関する経緯
c．建物の利用状況
d．建物の今の状況
e．立退料などの提供
を考慮して判断されます。

主な判断要素となるのはaの事情ですが、eの立退料の金額が問題となることが多くあります。

●立退料について
立退料とは、移転にかかる経費（引っ越し費用、仲介手数料、新規物件にかかる礼金など）や、借家権の価格などに加え、貸主・借主双方の経済状態や家族構成などを総合的に考慮して決定されます。

様々な事情を考慮して決定されるため、立退料の金額についてはケースバイケースです。貸主が立ち退きを請求する場合の立退料の算定については、専門家への相談が必須といえるため、弁護士への早めの相談をお勧めします。

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